文章來源 : JLL Reports REIT and Commercial Real Estate Outlook Remains Positive 圖片來源 : JLL M&A and Strategic Transactions Monitor

仲量聯行(JLL)的資本市場併購和企業諮詢小組整理了一份市場報告(M&A and Strategic Transactions Monitor)，研究報告指出不動產領域過去一段時間有著優異的增長表現可以歸因於REITs規模和大量體項目交易持續擴大的成果。

REIT在2021年的併購交易量飆升到1400億美元，是有記錄以來最強勁的年份之一，報告中以主題方式詳細介紹這一創紀錄的過程，其中包括交易項目規模、REITs的顯著增長以及新基金的出現和環境、社會和治理因素(Environmental, Social and Governance, ESG)的注重程度變化。

在零售、倉儲、工業和住宅等項目多點開花的帶動下，全年43%的總回報率和超過S&P 500指數14%的績效表現，幾乎所有主要REITs在進入 2022年時都對市場未來表現出強烈的樂觀情緒，幾乎所有的不動產投資信託領域在2021年都取得正報酬的成績。零售領域與其前年度相比增長了88%，倉儲領域以78%的成績位居第二，Steve Hentschel (JLL併購和企業諮詢小組的負責經理)在報告中提到REITs在整個2021年有著強勁的淨營運收益(Net Operating Income, NOI)和進駐率增長表現。

Sheheryar Hafeez (JLL併購和企業諮詢小組總經理)提到2021年的市場平均交易額為70億美元，幾乎是前十年交易規模的兩倍，大型資本對於部署資本效率的持續性和緊迫感越來越強，競爭也越來越激烈。2010年以來出現了一個現象，各個主要領域的大型REITs的總報酬率均高於同一行業的小型REITs，因此預估未來市場會有更多直接以併購REITs的形式來操作的交易。

另一方面，REITs併購量的激增成績主要源於大型項目交易所推動的，截至21年底，由策略合作或是私人牽頭的併購交易總額為700億美元，目前位於中位的REIT規模擁有約45億美元的房地產資本，與2010年中位數REIT的規模相比增加了50%。JLL也追蹤了總價超過五億美元的大量體項目交易，2021年的市場交易動能讓總量先追平了2019創下的最高紀錄274億美元，交易總額比去年同期成長了22.9%，來到了334億美元的歷史高點。

對於通貨膨脹的影響討論，JLL基於1982年以來的數據進行討論，由於美聯儲加息和核心商業房地產收益率的相關性較弱，主要是認為市場基本面逐步的改善以及相對應提升的NOI會提供給房價很好的支撐，因此市場利率變化對房產收益率的影響較低，另外也預估利率調控不會達到對市場有害的程度，但波動程度可能會影響市場交易時機。