文章來源 : Cambodia Real Estate Buyers Guide - June 2020

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● 外國人不能直接持有土地產權。
● 外國人可以持有建物產權(By 2010 Law on Provision of Ownership Rights)。但限制持有具有分層隔間(Strata title)的新式共有建物，並規定僅能持有二樓以上的產權且持有上限是建物的70%。
● 持有期限有分成兩種形式，永久持有(FreeHold)和租賃持有(Leasehold)，租賃持有的期限是50年，得續約一次50年。
● 柬埔寨土地所有權分類也分成兩種形式：硬卡 (Hard Title)和軟卡(Soft Title)，硬卡是國家土地管理規劃局(National Land Management and Planning Office)提供的所有權證書，證書中記載土地所有權的相關細節，並且得到土管局的認證，是最高層級的所有權形式。而軟卡是由地方政府提供且是相對比較常見的所有權證明，在所有權移轉的過程中軟卡也有相對較低的費用，但也較容易受到第三方的質疑，甚至可以提起訴訟。目前大多數新的重大開發項目都以硬卡進行交易，政府正在系統性地將所有軟卡土地產權轉換為硬卡產權。
儘管法令規定不允許外國人直接擁有柬國土地的永久業權，但仍有幾種選項可以讓外國國民間接保有土地權益。

● 結合土地控股公司(Land Holding Company, LHC)
成立一家法律認可的公司，其中51%的股份由柬埔寨公民擁有。雖然需要考量營利相關稅賦以及設立公司的費用成本，但對外國投資人而言，這是持有土地風險最小的方式。

● 租賃
長期租賃的形式可以聯繫到開發土地並獲得建設許可的權利，目前法令規定的租約期間上限為50年，可以再延長50年。

● 成為柬埔寨公民
在對國家的發展進行重大投資時，柬國政府也考慮外國人申請公民身份。

● 代理人結構
買下柬國人民的身分並以此持有土地是直接費用低廉且簡單的形式，有些公司提供這方面的專業服務，讓外國人以本國人名義在柬埔寨購買土地，但所有權是以當地公民的名義持有的。

指南中對不動產交易的現況也整理出了幾個重點，包括典型的頭期款支付比率約落在10%~30%，當然也有全額現金或銀行貸款的案例。共有公寓的項目規劃也有分成預售和新成屋的投資模式，預售屋投資的優勢在於建成後增值的效益，新成屋則以實際建造品質做為評估投資重點。交易過程中包含了許多稅收與費用，以及融資身分和放貸程度、年限等規範，下表整理出相關稅務規定、保險和費用以及貸款規則提供參考。